Китайское экономическое чудо на первый взгляд сулит огромные доходы на рынке недвижимости для иностранцев - очень дешево и большой потенциал для роста.

　Однако не все так просто.При более детальном изучении покупка недвижимости в Китае сегодня - скорее экзотика, чем бизнес. Заработать на приобретении недорогого китайского жилья сложно. Но сделать попытку можно.

　Цены на недвижимость в Китае в по-следние годы растут в среднем на 20-30% в год. В настоящий момент это связывают с двумя факторами: вступлением страны в ВТО, подстегнувшим развитие экономики в целом (сейчас Поднебесная - цех по сборке всего), и Олимпиадой в Пекине в 2008 г., автоматически притягивающей иностранные средства. Инвестиции в недвижимость Китая в 2006 г. составили 1 трлн 938,2 млрд юаней ($251,7 млрд) - на 21,8% больше, чем в 2005 г. В 2007 г. темпы роста инвестиций в недвижимость сохранятся на уровне свыше 20% (по данным "Синей книги по недвижимости - 2007", выпущенной Академией общественных наук Китая).

　При таком внимании к сфере недвижимости в среднем цены на жилье держатся на достаточно низкой отметке, если сравнивать с ценами в мегаполисах других крупных стран. Связано это с уникальной рыночной ситуацией, сложившейся на сегодняшний момент.

　Активно строиться Китай начал в 1980-х гг., тогда же он начал осваивать правовые и экономические тонкости обращения с недвижимостью. В течение 15 лет в этой области произошли как минимум две резких смены государственного курса, но рынок продолжал расти. И если до 1997 г. спрос на жилье превышал предложение, приводя к возникновению дефицита, то после предложение серьезно превысило спрос. Повторимся, недвижимость в Китае по москов-ским или петербургским меркам действительно стоит очень дешево: квадратный метр жилья в приличном районе Пекина обойдется вам в $1000.

　В год в Китае строится около 1 млрд м2 (для сравнения: в Москве эта цифра составляет 42 млн м2). На приобретение всего, что предлагается рынком, у местных жителей средств нет. В 2005 г. объем построенного, но не проданного жилья достиг 143 млн м2. Надо учитывать, что большая часть строительства приходится на доступное жилье, а не на элитную собственность и коммерческую недвижимость.

　Неудивительно, что в какой-то момент жилье стали приобретать иностранцы, обладающие, в отличие от местных жителей, достаточным денежным ресурсом. Предполагалось, что именно они несколько выправят ситуацию с "перепроизводством" квадратных метров. И все бы было гладко, если бы речь не шла о стране постсоциалистической.

　Через несколько лет активного частного инвестирования в недвижимость и по-стоянного роста цен в 2005-2006 гг. государство вновь принимает ряд регулирующих актов, сдерживающих рынок и серьезно ограничивающих доступ иностранным гражданам к покупке жилья.

　"Активная фаза роста цен на жилье была в 2003-2004 гг., когда цены на квартиры за год вырастали более чем в 2 раза, - комментирует Роман Калачев, представитель компании SOVAT Holdings Ltd (инвестиции и управление коммерческой и частной недвижимостью, Шанхай). - Обусловлено это было открытостью и доступностью рынка недвижимости для иностранных инвестиций, разницей в цене с аналогичными мировыми рынками: на тот момент цена за квадратный метр жилой площади в центре Шанхая составляла около $500 (речь идет об элитном жилом комплексе), а также другими благоприятными экономическими факторами. Чтобы сдержать такой активный рост и избежать перегрева рынка, правительство ввело ряд мер, которые позволили его приостановить".

　Основными сдерживающими факторами, которые не позволили спекулировать недвижимостью на рынке, стали: 5%-ный налог с общей суммы сделки, если недвижимость продается в течение 5 лет с момента покупки; 20%-ный подоходный налог; ограничение доступа иностранных инвестиций; необходимость полностью погасить банков-ский кредит (если он есть) за квартиру при ее продаже.

　На сегодняшний день при купле-продаже квартиры в Китае продавец платит на стадии оформления сделки около 8% налогов и платежей от общей суммы сделки, а покупатель около 4%. Кредиты на покупку квартир (до 70%) можно получить в банке под 7% годовых. Как покупка, так и продажа квартиры осуществляется через компании риэлтеров, помогающие решить вопросы с поиском недвижимости, получением кредитов, перерегистрацией недвижимости, а также выступающие гарантами проведения сделок. Официально зафиксирован их доход государством от совершения сделок по купле-продаже - не более 1%.

　Средние цены на недвижимость, м2

　Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

　В цифрах

　- Несмотря на все ограничения, тенденция к росту цен на жилье есть. Вопрос лишь в том, насколько активно государство позволит расти цене: в Китае иностранцу можно покупать не больше одной квартиры в год (он должен иметь официальный статус); до 2010 г. иностранцу нельзя приобрести безусловное право собственности (только право аренды на 70 лет); деньги, ввезенные в Китай для покупки недвижимости, не могут быть вывезены при ее продаже; 70% сданного жилья застройщик передает правительст-ву по себе-стоимости, 30% остаются у подрядчика для продажи.(По материалам "Деловой Петербург")